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“楼盘项目中的住宅产品预计在5月开盘，”京杭广场销售中心的一位销售人员向《证券日报》记者介绍，“具体楼盘开盘价格还没定，初步预计将超过3万元／平方米。”

实际上，上述京杭广场楼盘位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，楼盘项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王，而该地块现在的拥有者正是葛洲坝和曾在“生死”边缘徘徊的绿城中国(14.02,-0.16,-1.13%,实时行情)，葛洲坝为该项目的大股东，绿城则负责设计开发。

值得注意的是，三年半有余的时间过去后，京杭广场楼盘项目的住宅产品仍未入市。雪上加霜的是，京版细则落地后，纯新盘的住宅预售定价要参照周边住宅实际成交价格定价，而京杭广场楼盘定位为北京通州的地标建筑，投入成本较高，定价当然也趋向高价。

对此，有消息人士向记者透露，该楼盘项目的住宅定价将陷入尴尬境地，如果定价超过3万元／平方米，可能在拿预售证的过程中遭到一定阻碍。

对此，绿城中国相关人士向《证券日报》记者表示，“住宅项目目前没有涉及预售证”，“销售价格也尚未确定”。

先售商用物业回笼资金

4月14日，记者来到京杭广场楼盘项目所在地，发现楼盘项目外围被巨幅广告牌遮挡，上面布满“希尔顿酒店”等宣传字眼。此外，高高的塔吊矗立在项目中心，塔吊上“北京城建”几个字赫然在目，可见项目的承建商为北京城建。

与此同时，记者发现广告牌上多是宣传楼盘项目写字楼以及酒店和购物中心的规划。“我们楼盘项目是一个综合体项目，一共涉及3栋楼，包括希尔顿酒店、住宅、写字楼和大型购物中心。”一位京杭广场楼盘销售人员告诉记者。

“购物中心是整售的，酒店是持有型物业，写字楼则是散售的”，京杭广场项目的相关人士向本报记者透露，目前写字楼产品已经拿到预售证，正在销售当中，销售均价低于3万元/平方米。

记者曾亲赴绿城4月13日在京主办的京杭广场写字楼推介会，在推介会现场，记者发现一特殊现象，不少客户都是拿着认筹号码来认筹的。其中一位客户还向记者表示，“已经看好了楼层，也定好了平米数，一会儿就签约”。

值得一提的是，一般一个规划为综合体的楼盘项目，多是以住宅先行销售，快速回笼资金，同时也能够培养项目人气，然后才是散售楼盘项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目的操作上正好相反呢？

对此，绿城中国解释为：“因工程进度原因安排。”

不过，一位消息人士向《证券日报》记者透露，这个项目比较特殊，地处通州老城区的核心位置，周围商业和住宅等配套也较为成熟，在一定程度上已经具备一定人气。不过，更为重要的是，这个项目定位于北京通州区地标性建筑，无论是酒店、住宅、购物中心都是北京通州区的最高端定位。

此外，上述消息人士还向记者透露，该楼盘项目是一个纯新楼盘项目，而北京细则出台后，这一项目的住宅产品预售价格很难定位，如果想卖到3万元／平方米以上，在预售证的获取上可能会受到阻碍。因此，商用物业产品拿预售证可能更为顺利，从这一角度看，写字楼先于住宅入市就不让人意外了，毕竟这样开发商也能够先回笼一部分资金。